อยากมี “ที่ดิน” แต่กลัวโดนหลอก แนะวิธีสังเกตโฉนดง่ายๆ แบบไหนไม่ควรซื้อ

มือใหม่อยากซื้อ “ที่ดิน” แต่กลัวโดนหลอก แนะวิธีสังเกตสีของ “ตราครุฑ” บนโฉนด แบบไหนทำสัญญาซื้อขาย โอน จำนองได้ แบบไหนทำไม่ได้ ควรหนีให้ไกล

“ที่ดิน” ในประเทศไทยมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ผืนป่า ที่ดินเกษตรกรรม ทั้งสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ และซื้อขายไม่ได้ ดังนั้นใครที่จะเร่ิมซื้อขายที่ดินจำเป็นต้องศึกษาดีๆ ไม่เช่นนั้นจะโดนหลอกเอาง่ายๆ ซึ่งที่ผ่านมา ก็มีหลายเคสที่เป็นปัญหา มีคนเสียรู้โดนหลอกมิใช่น้อย

สำหรับมือใหม่วิธีที่ง่ายที่สุดเพื่อดูว่า ที่ดินนั้นสามารถซื้อขายได้หรือไม่ คือการสังเกตสีของ “ตราครุฑ” สามารถแบ่งออกหลักๆ ดังนี้

ครุฑแดง หรือ โฉนดที่ดิน น.ส.4

เป็นหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ สามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินชัดเจนที่สุด ซึ่งที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดจะเป็นแบบนี้ จำง่ายๆ เลยว่า สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกัน ได้ถูกต้องตามกฎหมาย

ครุฑดำ หรือ หนังสือ น.ส.3

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว “ไม่ใช่โฉนด” มีสิทธิในการครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

สามารถทำสัญญาซื้อขายได้ แต่จะต้องประกาศล่วงหน้า 30 วันว่ามีคนคัดค้านหรือไม่ รวมทั้งมีการตรวจสอบว่าเป็นพื้นที่หวงห้าม หรือ เป็นที่ ส.ป.ก. หรือไม่ด้วย

ครุฑเขียว หรือ หนังสือ น.ส. 3ก.

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน “ไม่ใช่โฉนดที่ดิน” มีสิทธิในการครอบครองแต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขาย โอน จำนองได้ จะออกให้ในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ สามารถเปลี่ยน น.ส. 3ก. เป็นโฉนดที่ดินได้

การเปลี่ยน น.ส. 3ก. เป็นโฉนดที่ดิน จากการออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินนั้น เป็นการออกโฉนดที่ดินที่ไม่ต้องมีการรังวัดปักหลักเขต โดยจะดำเนินการเฉพาะที่ดินที่เป็นที่นา และมีหลักฐาน น.ส. 3ก. เท่านั้น การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้ เจ้าของที่ดินไม่ต้องมานำเดินสำรวจ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3ก. ให้เป็นโฉนดที่ดินตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน ผู้มีชื่อโฉนด หรือ ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

ครุฑน้ำเงิน หรือ เอกสารสิทธิ ส.ป.ก.

เป็นที่ดินจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร จัดสรรให้กับประชาชนได้ทำการเกษตรเท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม ห้ามทำสัญญาซื้อขาย แต่สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว 99 ปี หรือส่งต่อให้ลูกหลานได้ ข้อควรระวังคือหากรัฐบาลต้องการยึดที่ดินคืน จะไม่สามารถเรียกร้องสิทธิอะไรได้

“พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทําการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้น ไปยังผู้อื่นมิได้เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก.เพื่อ ประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขที่กําหนดในกฎกระทรวง”

โปรดระวังเสียสิทธิในที่ดิน

ในกรณีที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ไม่มีการทำประโยชน์ ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย อาทิ

• ที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี
• ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน 

ในกรณีปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย เจ้าของไม่เข้าขัดขวาง

• ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้
• ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส. 3ก. / น.ส. 3ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ

ผู้เขียน : J. Mashare

กราฟิก : Varanya Phae-araya

ข้อมูลจาก : กรมที่ดิน, สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา , สำนักงานที่ดินจังหวัดตรัง